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屋根貸し太陽光発電とは?概要や契約書の注意ポイントを徹底解説

事業用の太陽光発電設備は野立てが一般的ですが、このほかに屋根貸しという方式もあります。これから太陽光発電投資を始める方や、すでに始めている方のなかには、屋根貸しの太陽光発電設備の導入を考えている方もいるでしょう。


しかし、屋根貸しの太陽光発電設備を導入する場合、野立てとは異なる契約上の注意点があります。


今回は、屋根貸し太陽光発電設備の導入を考えている方のために、契約時に注意するポイントなどについて解説していきます。

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1.土地ではなく屋根を貸す「屋根貸し太陽光発電」とは?

倉庫屋根

太陽光発電投資を考えている人のなかには、屋根貸し太陽光発電がどんなものなのか分からないという人もいるかもしれません。ここでは、屋根貸し太陽光発電ついて説明していきましょう。

多くの太陽光発電では、所有者から土地を借りて、そこに太陽光発電設備を設置します。これが、いわゆる「野立て」の太陽光発電です。

一方、屋根貸し太陽光発電では、ビルや公共施設などの所有者から建物の屋根だけを借り、そこに太陽光発電設備を設置します。屋根貸し太陽光発電の事業者は、屋根を借りるかわりに、建物の所有者に賃料を支払うシステムです。

2.屋根を借りて太陽光発電を行うメリット4つ

屋根貸し太陽光発電には、いったいどのようなメリットがあるのでしょうか?

ここでは野立てと比べた、屋根貸し太陽光発電の4つのメリットについて紹介していきます。

(1)除草作業や対策が必要ない

野立ての太陽光発電の場合、施設内に雑草が生えることで様々な弊害が生じます。

例えば、雑草の背が太陽光発電設備より高くなってパネルに影ができると、その部分は発電や送電ができなくなり、そのぶん発電量が少なくなります。そればかりか、影のできた部分が電気抵抗となり、発熱して故障や火災の原因にもなるのです。

ほかにも、雑草が繁茂することで景観が荒れたり、ネズミや虫などが大量発生することで近隣住民から苦情が来たり、外から見えにくいのをいいことに不法投棄をされてしまうこともあります。野立ての太陽光発電の場合、定期的な除草作業は欠かせません。雑草は繁茂するスピードが速いため、除草作業には手間もお金もかかります。

その点屋根貸しの太陽光発電なら、そもそも雑草が生えてこないため、除草をする必要がありません。

関連記事:草刈りを怠ると発生する6つの問題!どう対処すべき?

(2)造成工事をする必要がない

野立ての太陽光発電の場合、土地を借りた後、発電設備を建てる前に造成工事をしなければなりません。造成工事とは、空き地など、何もない土地に建物が建てられるように、地盤を整えるための工事です。

急斜面や地盤が緩いところは、豪雨の被害にあった場合、土砂崩れを起こしやすくなっています。また地面が凸凹な土地も、地震などで太陽光発電設備が崩れる危険が高くなります。自然災害によって太陽光発電設備が被害を受ける確率を低くするためにも、野立ての太陽光発電では造成工事が必須です。

その点屋根貸しの太陽光発電の場合、土地の造成工事の必要がないため、造成代がかからず初期費用が安くなります。

(3)電柱を新たに設置する必要がない

周囲に電柱がないような僻地で太陽光発電を始める場合、先に電柱の設置工事をしなければなりません。この場合、初期費用もより高額になってしまいます。しかし屋根貸し太陽光発電の場合、建物の上に設備を設置するという性質上、そこはある程度の街であるということです。

つまり、電柱を新たに設置する必要がほとんどないと考えられるため、野立ての太陽光発電と比べて初期費用を安く抑えられます。

また電柱の設置工事をしなくて済むぶん、太陽光発電を早期に始められる点もメリットです。

(4)設備に問題が生じた場合、すぐに報告を受けられる

太陽光発電設備が離れた場所にある場合、頻繁に施設を訪れて様子を見るのは大変です。太陽光発電設備に何か問題があった際でも、すぐに確認できない場所であれば早期発見が難しくなります。

その点屋根貸し太陽光発電なら、太陽光発電設備に問題が起こった際、建物の所有者から連絡をもらえる可能性が高いと言えます。

例えば台風で屋根が破損した場合、建物に雨漏りが発生したり、破損した太陽光パネルが飛散し、第三者にけがを負わせるリスクもあります。

このように建物に実害が出たり、危険な状態であれば、事業者に連絡して対処を要請するのは自然なことだと言えるでしょう。建物の所有者から連絡をもらえれば、すぐに被害状況を把握できるため、事業者側は迅速な対処が可能になります。

3.デメリットは発電施設を大規模に展開できないこと

屋上

ここまで屋根貸し太陽光発電のメリットについて説明してきましたが、これにはデメリットもあります。

それは野立てと比べて、太陽光発電設備を設置するスペースが限られてしまうという点です。大規模な投資をしたい時、広大な屋根を探すのは土地を探すより難しいものです。

小さく事業展開するのなら障害にはなりませんが、土地よりも面積的な制限を受けるという覚悟はしておきましょう。

4.屋根貸し太陽光発電の契約書における注意点

公益財団法人東京都環境公社の運営サイトにある「太陽光発電「屋根貸し」契約書モデル」には、屋根貸し太陽光発電に関する契約書のテンプレートが配布されています。

屋根貸し太陽光発電を始めるときには、発電事業者が提示した契約書を交わすことになりますが、このときどのような点に注意すべきなのでしょうか?

ご紹介した契約書のテンプレートをもとに、発電事業者はどのようなポイントに注意すべきなのか解説していきます。

(1)所有者変更による撤去命令に逆らえない可能性アリ

屋根貸しの太陽光発電は、発電事業者(借主)と建物所有者(貸主)の間で、屋根のみを対象とした賃貸借契約を結んで行われます。

しかし現時点での登記制度では、建物の屋根のみを対象とした貸借権は設定できません。そのため契約期間中に建物が売却されたり、建物の所有会社が倒産したりした場合、発電事業者は建物の新しい所有者に対して、屋根の貸借権を主張できません。

つまり建物の新しい所有者に太陽光発電設備の撤去を求められたら、それに従わなければならないのです。

10kW以上の屋根貸し太陽光発電のほとんどは、契約期間が20年間となっています。これだけの長期間であれば、建物の所有者途中で変わる可能性は十分あり得ると言えるでしょう。

そのため契約書には、建物を売却されないよう、以下のような条文を盛り込んでおきましょう。

  • 建物を売却する場合、事前に事業者の承諾を必要とする
  • 事業者の承諾なく売却した場合、損害賠償を請求する

上記の内容があれば、勝手に建物を売却される心配はほとんどありません。

ただし屋根を借りている建物の会社が倒産した場合は、上記の内容を契約書に盛り込んでも対処できません。そのため建物を所有する会社が20年以内に倒産する確率が高くないか、事前のリサーチも重要です。

(2)消費税の外税・内税の取り決めを見落としがち

先ほども説明したとおり、屋根貸し太陽光発電は20年の長期契約になります。これだけの期間があれば、契約中に消費税率が上がる可能性も十分にあり得るでしょう。

消費税率が上がれば上がるほど、屋根の貸借料を外税にするか内税にするかで、最終的な料金は大きく変わります。これは借主にとっても貸主にとっても、大きな負担になります。契約の際は事前によく話し合ったうえで、双方が納得できる取り決めをしましょう。

(3)建物の修繕期間の請求について明確にしておく

20年間の契約期間中、多くの場合、貸主は建物の大規模な修繕工事を予定しています。建物の修繕期間中は太陽光発電ができないか、できたとしても発電量が大幅に減少する可能性があります。

そのため契約書には、以下の条文も記載しておきましょう。

  • 補修工事等の実施のために本件設備の使用ができない(又は発電量が減少する)期間が最長で◯ヶ月間存することを相互に確認する
  • 使用ができない(又は発電量が減少する)期間中の本物件の賃料を発生させない

このほかに、太陽光発電ができない期間は、借主は貸主に逸失利益や損害賠償を請求しないことも明記しておきましょう。

ただし建物の修繕工事が長引き、事前に定めた期間を超えても太陽光発電ができない場合は、貸主に損害賠償を請求する旨もあわせて明記しておくといいでしょう。

5.各地域における屋根貸し太陽光発電の実例

学校

屋根貸し太陽光発電は、再生可能エネルギーの使用の促進のためにも、多くの事業者の間で行われています。

環境省の再エネ加速化・最大化促進プログラム2018年版 参考事例集」には、以下のような屋根貸し太陽光発電の事例がピックアップされています。

事業内容
愛知県名古屋市 小中学校の屋根を発電事業者に貸し出すことで、平成28年度末までに約16,000kWの太陽光発電設備を導入。
愛知県知立市 市有施設の屋根を発電事業者に貸し出すことで、420kWの太陽光発電設備を導入。
静岡県浜松市 小中学校と図書館の屋根を発電事業者に貸し出すことで、合計487kWの太陽光発電設備を導入。
福島県いわき市 公共施設の屋根を発電事業者に貸し出すことで、平成28年度までに合計930kWの太陽光発電設備を導入。

参考:環境省再エネ加速化・最大化促進プログラム2018年版 参考事例集」

ここではこれらの実例について、一つずつ詳しく紹介していきましょう。

(1)愛知県名古屋市の屋根貸し太陽光発電の実例

愛知県名古屋市では平成25年から、公立の小中学校の校舎や体育館の屋上の屋根を太陽光発電事業者に貸し出すことで、屋根の使用料を得る事業が始まりました。平成25年度に屋根の貸し出しを始めた小中学校は7校で、同時点での屋根貸し太陽光発電設備の容量は合計322kWでした。

翌26年度以降は以下のように、毎年多くの小中学校が新たに屋根の貸し出しを始め、太陽光発電設備の総容量も増加しています。

  25年度 26年度 27年度 28年度
件数 単年 7件 56件 156件 90件
累計 7件 63件 219件 309件
容量 単年 322kW 2,917kW 8,446kW 4,732kw
累計 322kW 3,249kW 11,695kW 16,427kW

平成28年度末の時点では、名古屋市内の309の施設に、計16,427kWの屋根貸し太陽光発電設備が導入されています。

(2)愛知県知立市の屋根貸し太陽光発電の実例

愛知県知立市では、主に再生可能エネルギーの導入の推進と歳入確保を目的として、市有施設の屋根貸しによる太陽光発電事業が開始されました。知立市では、屋根の貸付料は年間で133万2,530円、太陽光発電による二酸化炭素の削減量は年間約209,000kgと高い効果が期待されています。

また知立市では、太陽光発電の事業者を県内の法人から募ることで、地域の活性化も実現しています。平成28年2月時点での知立市の屋根の貸付面積の合計は3,080.7㎡で、発電容量は420.1kWです。

(3)静岡県浜松市の屋根貸し太陽光発電の実例

静岡県浜松市では賃料収入だけでなく、日照時間が国内トップクラスという優位性を活かしたエネルギー政策の推進を目的として、屋根貸し太陽光発電事業を展開しています。具体的には、屋根を貸す事業者に対して、太陽光発電の普及や啓発、環境教育などの協力を義務付けているのです。

浜松市では平成29年時点で、市内の小中学校12校と図書館1館に屋根貸し太陽光発電設備を設置しています。これらの屋根貸し太陽光発電設備の合計容量は、487kWです。

(4)福岡県いわき市の屋根貸し太陽光発電の実例

福岡県いわき市では、自主財源の確保や公共施設への再生可能エネルギーの導入の推進、地域産業の振興を目的に、屋根貸しによる太陽光発電事業を開始しました。

太陽光発電事業者は、いわき市内の事業者から公募し、設置施設ごとに選定しています。屋根貸し太陽光発電設備を設置する建物は、耐震性や管理の容易さなどの観点から選定しているのがいわき市の事業の特徴です。

平成28年度までで、いわき市の太陽光発電設備の設置施設数は18、総容量は929.8kWです。

6.発電事業者に屋根を貸す物件所有者のメリット3つ

ビル

太陽光発電の事業者側のメリットについては先ほど説明しましたが、建物の所有者の側にはどのようななメリットがあるのでしょうか?建物の所有者側のメリットを知っておけば、話を持ちかけた際に合意を得られやすくなります。

ここでは屋根を貸すことで、建物の所有者が得られるメリットについて説明していきます。

(1)屋根を貸し出すことで賃料収入を得られる

先ほども説明したとおり、建物の所有者は屋根を貸すことで、太陽光発電の事業者から賃料収入を得られます。

屋根の賃料は不労所得となるため、建物の所有者にとって、これは大きなメリットです。

(2)太陽光発電設備のメンテナンスを任せられる

建物の所有者に屋根の貸し出しを申し出ても、太陽光発電のことはよく分からないからと難色を示す人もいるかもしれません。

しかし、設備のメンテナンスをするのは太陽光発電の事業者側であり、建物の所有者は特に何かする必要はありません。メンテナンスをすることなく賃料収入が得られると説明すれば、快諾してもらえる確率は高くなるでしょう。

(3)災害時に非常用の電源として活用できる

契約の内容にもよりますが、屋根貸し太陽光発電では多くの場合、自然災害などで建物に停電があった場合は、太陽光発電の電気を非常電源として利用していいことになっています。建物の所有者のなかには、この役割に期待して、屋根を貸す人も多いほどです。

太陽光発電の事業者側としても、停電中は電気を売ることができないため、非常電源として活用してもらうことは問題ないと考える人が多くなっています。停電時に建物の所有者に無償で電気を提供したくなければ、契約書に非常時の電源として利用することを禁じる旨や、有料で提供する旨を明記しておくことも可能です。

とはいえその場合、屋根を貸してくれる人の数も少なくなるでしょうから、なるべくなら無償で提供するようにしておきたいところです。

7.視野を広げて屋根貸し太陽光発電にも要注目!

太陽光発電には一般的な野立てのほかに、屋根貸しという方式もあります。屋根貸し太陽光発電は、除草作業や造成工事の必要がないため、野立てと比べて初期費用やランニングコストを安く抑えられる点がメリットです。

ただし注意点としては、屋根貸し太陽光発電には、契約期間中に建物の所有者が変わって撤去を命じられた場合、それに応じなければならないということ。しかし、契約書に記載する内容を工夫すれば、所有者が建物を勝手に売却する事態はある程度避けられます。

近年では自然環境の保護のため、太陽光発電の再生可能エネルギーに注目して、屋根を貸す建物の所有者も増えています。そのため、快い返事をもらえる確率も高いと言えるでしょう。

これから新たに太陽光発電投資を始めるという方は、野立てだけでなく、屋根貸し太陽光発電の導入も検討してみてはどうでしょうか。

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著者 今野 彰久

スマートエネルギー事業部の部長です。
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