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太陽光発電投資は表面利回り・実質利回りのどちらを重視すべき?

土地付き太陽光発電の物件を見ていると、各物件に「表面利回り」や「実質利回り」というデータが載っています。利回りの意味はなんとなく分かっても、この両者が具体的に何を意味するのか分からないという方もいるはずです。


そこで今回は、太陽光発電投資における表面利回りと実質利回りがどんなものなのか、実際の物件を例にして詳しく説明していきます。

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1.太陽光発電投資の「表面利回り」とは?

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太陽光発電投資の表面利回りとは、年間の売電収入が設備の購入価格の何%になるかを表した、表面的な利回りです。年間の表面利回りは、以下の計算式で算出されます。

年間の表面利回り=年間の想定売電収入÷太陽光発電設備の販売価格

例えば、年間の想定売電収入が200万円で、物件価格が2,000万円なら表面利回りは10%です。表面利回りが10%なら、購入にかかった費用は10年で回収できる計算になります。

太陽光発電で発電した電気はFIT制度によって、20年間決まった価格で買い取ってもらえます。つまり、表面利回りが10%なら、最初の10年で設備の購入費用を回収し、残りの10年で利益の積み上げが可能です。

(1)売電収入は「FIT単価×発電量」で算出可能

太陽光発電投資の売電収入は、「FIT単価×発電量」で算出可能です。

発電量は、実際に発電を始めてみないと分かりませんが、予測を立てるのは難しくありません。なぜなら、国立開発研究法人の「NEDO(新エネルギー産業技術総合開発機構)」が、発電量を算出する材料となる過去の日射量データを公開しているからです。

また、太陽光発電の物件の各販売業者では、自社で算出した想定売電収入と設備の販売価格をもとにして、物件ごとに年間の表面利回りを掲載しています。

スマエネの「物件を探す」に掲載している物件情報でも、運用にかかる具体的なコスト・収入をシミュレーションシートにまとめて、どれほど利益を得られるのか解説しています。

希望する価格・利回り・立地を入力するだけで、理想に近い物件をピックアップできるので、本記事とあわせてご参照ください。

(2)スマエネ掲載:FIT単価21円の物件の表面利回り

ここでは実例として、北海道白老郡にあるFIT単価21円の物件の表面利回りを、実際の数字を見ながら説明していきます。FIT単価21円の物件の基本情報は、以下のとおりです。

北海道白老郡のFIT単価21円の物件の基本情報
FIT単価(税込) 22.68円
初年度想定発電量 92,845kWh
初年度想定売電収入(税込) 210万5,725円
販売価格 2,345万7,250円
表面利回り 9.0%

こちらの物件は、2017年に売電契約が結ばれています。当時のFIT単価は21円だったので、税込で22.68円になります。

シミュレーションの結果、初年度の想定発電量は92,845kWhになりました。22.68円と92,845kWを掛けることで、初年度の売電収入は210万5,725円になります。

先ほども説明したとおり、太陽光発電投資の表面利回りは、年間の売電収入を物件の販売価格で割ることで算出できます。

こちらの物件の販売価格は、20年間の土地の賃料を含めて、2,345万7,250円です。210万5,725円を2,345万7,250円で割ると、約9.0%になります。この値こそが、この物件の表面利回りです。

2.太陽光発電投資の「実質利回り」とは?

お金

ここまで説明してきた表面利回りは、設備の購入費用に対して、年間どれくらいの収益が得られるかの指標でした。しかし、太陽光発電投資をするうえでは、設備の購入費用のほかに、各種ランニングコストがかかります。

年間の売電収入を、このランニングコストも含めた、太陽光発電投資にかかる費用全体で割ったのが実質利回りです。年間の実質利回りは、以下の計算式で求められます。

年間の実質利回り=(20年間の売電収入-20年間のランニングコストの額)÷太陽光発電設備の販売価格÷20年間

例えば、20年間の売電収入が4,000万円、ランニングコストの額が1,000万円、太陽光発電設備の販売価格が2,000万円の場合、年間の実質利回りは7.5%になります。

(1)太陽光発電所の運用にかかるランニングコスト

主に、以下のランニングコストがかかります。

太陽光発電投資にかかるランニングコスト
メンテナンス費用
損害保険料
固定資産税
土地代
ローンの利息

ここでは、それぞれの内容と、おおよその費用について説明していきます。

①メンテナンス費用

太陽光発電投資をするうえでは、メンテナンスは欠かせません。

2017年には「改正FIT法」が施行され、太陽光発電の事業者全員に設備の定期点検が義務付けられました。定期点検を怠った場合、その事業者は認定を取り消される可能性もあります。

仮に改正FIT法が施行されなかったとしても、太陽光発電設備のメンテナンスをしないことは、発電量の低下や設備の故障、事故などにつながります。そのため、どちらにしてもメンテナンスはしっかり行うべきです。

必要なメンテナンスは、主に以下のとおりです。

太陽光発電所を稼働させるうえで必要なメンテナンス
設備の定期点検
パネルの清掃
施設内の草刈り

設備の定期点検をすれば、パネルやパワーコンディショナなどに異常が起こったとき、すぐに気づいて対処できます。また、パネルを架台に留めるボルトの緩みを締め直すことで、台風などが起きた際、パネルが飛散する事故を防げる確率が高くなります。

パネルの清掃は、発電量を下げないために必要です。野立ての太陽光発電所は雨風にさらされているため、どうしてもパネルが汚れてしまいます。そうなると太陽光エネルギーの吸収効率が落ちるため、発電量の低下につながります。

また、施設内の草刈りも、太陽光発電事業者には欠かせません。太陽光発電所の施設内に生えた雑草は、放っておくとどんどん伸び、パネルの位置より背が高くなります。

影がかかった部分は発電ができなくなるだけでなく、電気抵抗となって発熱し、故障や発火にもつながりかねません。こうして伸びた雑草が敷地の外に出てしまえば、近隣住民から苦情が来てしまうでしょう。

このように、太陽光発電投資をするうえで、メンテナンスは欠かせないものです。これらのメンテナンスは自分でしてもいいのですが、手間がかかるため、業者に外注するのが一般的です。

メンテナンスの外注費用は業者によって異なりますが、スマエネでは「パネル容量×1,000円」で計算しています。例えば、パネル容量が100kWの太陽光発電所なら、年間のメンテナンス費用は10万円ほどです。

②損害保険料

太陽光発電所は屋外にあるという性質から、台風や豪雨などの自然災害が起きた際、その影響をダイレクトに受けてしまいます。自然災害に備えて入っておくべきなのが、損害保険です。

「火災保険」や「動産総合保険」はどちらも幅広い災害に対応しているため、これらの保険に入っておけば自然災害によって被害を受けても、修理や修繕の費用を支払ってもらえます。

この損害保険料も、太陽光発電投資におけるランニングコストの1つです。

③固定資産税

固定資産税は、土地や家屋などの固定資産にかかる税金です。太陽光発電所を設置する土地を購入する場合、土地の固定資産税がかかります。

また、固定資産税の1種に「償却資産税」という税金があります。償却資産とは、10万円以上の設備や機械、什器などです。

償却資産のうち、150万円以上の価値があるものには、償却資産税がかかります。太陽光発電設備は150万円以上の償却資産なので、償却資産税の対象になります。

償却資産税は、以下の計算式で算出可能です。

償却資産税の計算方法
初年度の評価額 設備の取得価格×減価残存率A
初年度の償却資産税額 初年度の評価額×1.4%
2年目以降の評価額 前年度の評価額×減価残存率B
2年目以降の償却資産税額 当年の評価額×1.4%

償却資産税は設備の評価額をもとに決められますが、設備の評価額は年々低くなっていきます。そのため、毎年納める償却資産税も、評価額に合わせて年々安くなっていく仕組みです。

減価残存率は、税法上の耐用年数である「法定耐用年数」によって、それぞれ決められています。産業用の太陽光発電設備の場合、法定耐用年数は17年です。

図

出所:東京都主税局「減価残存率表

この場合、減価残存率Aは「0.936」、減価残存率Bは「0.873」となっています。

先ほど紹介したFIT単価21円の物件は、土地の賃料を除いた設備価格が2,105万7,250円です。この設備の場合、初年度と2年目、それぞれの評価額と償却資産税額は以下のとおりです。

北海道白老郡のFIT単価21円の物件の評価額と償却資産税
初年度の評価額 21,057,250円×0.936=19,709,586円
初年度の償却資産税 19,709,586円×1.4%=275,934円
2年目以降の評価額 19,709,586円×0.873=17,206,469円
2年目以降の償却資産税 17,206,469円×1.4%=240,891円

購入初年度の評価額は、取得価格2,105万7,250円に減価残存率Aの0,936を掛けた1,970万9,586円です。これに1.4%を掛けた、27万5,934円が初年度の償却資産税になります。

2年目以降は、前年の評価額に減価残存率Bを掛けた値が、その年の評価額になります。前年の評価額1,970万9,586円に減価残存率Bの0.873を掛けると、1,720万6,469円です。

これに1.4%を掛けた24万891円が、2年目の償却資産税です。あとは、同じ計算を繰り返すことで、3年目以降の償却資産税も計算できます。

関連記事:太陽光投資の設備に課せられる「償却資産税」とは?計算方法や納付手順を解説

④土地代

太陽光発電投資をするうえでは、太陽光発電設備を設置するための土地が必要です。土地は購入と賃貸、好きな方を選べますが、購入の場合は土地代が、賃貸の場合は賃料がかかります。

スマエネでは、各物件の販売価格のなかに土地金額も含まれています。

⑤ローンの利息

太陽光発電設備の販売価格は高額です。そのため、多くの事業者は太陽光発電設備を購入するにあたって、金融機関や信販会社のローンを利用しています。

ローンを組んだ場合、当然利息がかかります。これも、太陽光発電投資をするうえでかかるランニングコストです。

ローンの利息の額は、融資先や借りた額、金利や返済方法などによって異なります。

(2)スマエネ掲載:FIT単価21円の物件の実質利回り

ここまで、太陽光発電投資にかかるランニングコストと、それぞれのおおよその費用について説明してきました。

では、これらのランニングコストも考慮した実質利回りが何%になるのか、先ほど紹介した北海道白老郡のFIT単価21円の案件を例にとって見ていきましょう。

各種ランニングコストも考慮した情報は、以下のとおりです。

北海道白老郡のFIT単価21円の物件の基本情報
20年間の売電収入(税込) 4,017万2,812円
ランニングコスト メンテナンス費 187万2,000円
損害保険料 80万円
固定資産税(設備) 195万6,815円
地代・賃料 240万円
利息(2.5%) 421万6,095円
20年間のランニングコスト合計 1,124万4,910円
20年間の売電収入-ランニングコスト 2,892万7,902円
販売価格 2,345万7,250円

こちらの物件はシミュレーションの結果、20年間の売電収入の合計が4,017万2,812円になりました。

こちらの物件のパネル容量は93.60kWで、年間1kWあたり1,000円で計算しているので、20年間のメンテナンス費の合計は187万2,000円です。損害保険料は年40,000円の計算なので、20年間で80万円になります。

固定資産税は先ほど紹介した計算を続けると、総額195万6,815円になります。こちらの物件は土地賃貸タイプで、20年間の賃料の合計は240万円です。

ローンについては、利息2.5%、元利均等の15年返済で計算しています。この場合のローンの利息の合計は、421万6,095円。

これらのランニングコストを合計すると、1,124万4,910円になります。売電収入からランニングコストの合計を引いた額は、2,892万7,902円です。こちらの物件の販売価格は、2,345万7,250円です。

①実質利回りは6.17%

先ほども説明したとおり、実質利回りは以下の計算式で求められます。

年間の実質利回り=(20年間の売電収入-20年間のランニングコストの額)÷太陽光発電設備の販売価格÷20年間

この物件の各種データを上記の計算式にあてはめると、以下のようになります。

2,892万7,902円÷2,345万7,250円÷20年≒6.17%

この6.17%という値が、実質利回りです。

3.表面利回りと実質利回りはどちらを参考にすべき?

比較

ここまで、表面利回りと実質利回りについて説明してきました。では、太陽光発電の物件を選ぶにあたって、表面利回りと実質利回り、どちらを参考にすればいいのでしょうか?

これらのうち、重要なのは、ランニングコストも考慮している実質利回りです。しかし、複数の物件掲載サイトを使って探す場合、掲載されている実質利回りのみを参考にして物件を選ぶのはおすすめできません。

なぜなら、物件を載せている業者が違えば、想定されているランニングコストやその計算方法も異なるからです。

①実質利回りの計算はサイトによって異なる可能性アリ

例えば、物件掲載サイトAの実質利回り6%の物件と、物件掲載サイトBの実質利回り7%の物件では、実はAの方が高利回りだったというケースも十分あり得るのです。

その点、表面利回りは想定売電収入を設備の販売価格で割っているだけなので、掲載サイトによって大きな差が出ません。そのため、まずは表面利回りを参考にして、購入する物件の候補を絞り込みましょう。

候補を絞り込んだら、自身で実際にかかるランニングコストを計算し、物件ごとに独自の実質利回りを計算して比較するのが賢明です。

4.実質利回りを少しでも高めるための方法

お金

先ほども説明したとおり、実質利回りはランニングコストも考慮した利回りです。これは、事業者の工夫次第で抑えることも可能です。ランニングコストが抑えられれば、そのぶん実質利回りも高くできます。

ここでは、実質利回りを少しでも高めるための、ランニングコストを抑える方法について説明していきます。

(1)業者に作業を依頼するときは「相見積もり」が必須

太陽光発電投資をするうえでは、業者に作業を依頼するケースが何度かあります。例えば、太陽光発電投資を始めるときには、以下の工事が必要です。

太陽光発電投資をするのに必要な工事
設備の設置工事
土地の造成工事
発電した電気を電線網につなげる連系工事

これらの工事はいずれも、施工業者に依頼する形になります。また、先ほども説明したとおり、メンテナンスを外注する場合も、業者への依頼が必要です。

このように、太陽光発電投資をするにあたって必要な作業を業者に依頼する場合は、相見積もりをとりましょう。相見積もりとは、複数の業者から、それぞれ同時に見積もりをとることです。

相見積もりをとれば、各業者の料金を比較したうえで、業者を選定できます。料金が安い業者を選ぶようにすれば、ランニングコストが安く済むぶん、実質利回りが高くなります。

(2)外注しなくても対処できる問題は自力で解決する

太陽光発電投資をするうえで、外注しなくても対処できる作業は、自分ですればランニングコストを抑えられます。

例えば、メンテナンスは業者に外注せずに、自分で行うことも可能です。この場合、メンテナンスの外注費がまるまる浮くので、実質利回りを高くできます。

太陽光発電投資をしている人のなかには、自分でメンテナンスをするために、自宅近くの物件を購入している人も少なくありません。メンテナンスを自分ですることに抵抗がないのなら、検討してみるといいでしょう。

5.実質利回りで物件を探すならスマエネが便利!

太陽光発電投資をするうえで、表面利回りと実質利回りは非常に重要です。なぜなら、表面利回りと実質利回りは、投資額に対して、どれだけの利益を得られるかの指標になるからです。

スマエネの物件紹介ページでは、各物件の表面利回りと実質利回りを両方掲載しています。気になる物件をクリックすれば、より詳しい情報や収支シミュレーションもチェックできます。

太陽光発電投資の物件を探している方は、ぜひスマエネを使って、高利回りな物件を探してみてください。

 

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著者 今野 彰久

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