利回り対決！太陽光発電と不動産のどちらに投資すべき？

１．太陽光発電投資の表面利回りと実質利回りは？

太陽光発電投資には、以下2種類の利回りがあります。

• 表面利回り：経費を加味しない利益率
• 実質利回り：経費を加味した現実的な利益率

（１）表面利回りは必要経費を加味しない利回り

「表面利回り」とは、想定売電収入と太陽光発電設備のイニシャルコスト（初期費用）を元に算出した、表面的な利回りです。年間の表面利回りの計算式は、以下のとおりです。

「年間の想定売電収入÷イニシャルコスト×100」

例えば、年間の想定売電収入が200万円で、イニシャルコストが2,000万円なら表面利回りは10%です。太陽光発電投資の物件では、表面利回りは10%前後のところが多くなっています。

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（２）実質利回りはランニングコストを加味した利回り

多くの場合、太陽光発電投資の物件には表面利回りが記載されています。しかし、収支の指標としては現実的なものではありません。

なぜなら、太陽光発電投資をするうえでは様々なランニングコスト（運転資金）がかかりますが、表面利回りではこの点が加味されていないからです。こうしたランニングコストも加味した、実質的な利回りが「実質利回り」です。

年間の実質利回りは、以下の計算式で求められます。

「（年間の想定売電収入－年間のランニングコスト）÷イニシャルコスト×100」

例えば、年間の想定売電収入が200万円、年間のランニングコストが50万円、イニシャルコストが2,000万円なら、実質利回りは7.5%です。太陽光発電投資の場合、実質利回りでは7～9%程度の物件が多くなっています。

太陽光発電投資をするうえでは、実質利回りを収支の指標にすることが重要です。

（３）太陽光発電のイニシャルコスト・ランニングコスト

実質利回りを算出するうえでは、想定売電収入の他に、太陽光発電投資におけるイニシャルコストとランニングコストがどんなものであるかを知る必要があります。ここでは、太陽光発電投資にかかるイニシャルコストとランニングコストについて、それぞれ説明していきます。

太陽光発電投資のイニシャルコストは、売電を開始するまでにかかる初期費用です。太陽光発電投資のイニシャルコストには、主に以下のものがあります。

※設備を一から設置する場合

太陽光発電投資を始めるうえで、設備を一から設置する方法と、土地付きの太陽光発電設備を購入する方法があります。

設備を一から建設する場合は、太陽光電池パネルやパワーコンディショナなどの購入費用や、建設工事の費用がかかります。土地を借りずに購入する場合は、土地代も必要です。

太陽光発電設備の設置にあたり、フェンスの設置も義務付けられています。フェンスの設置にかかる費用も、イニシャルコストに含まれます。

関連記事：【初期費用を抑える7つのテクニック】太陽光発電投資の初期費用はいくら？

①工事費負担金・土地の造成費用とは？

「工事費負担金」は、太陽光発電設備で発電した電気を、電力会社の電線網に接続する「連系」のための工事費用です。連系の工事をしなければ、発電した電気を電力会社に送れないため、売電もできません。

さらに、太陽光発電設備を設置するうえで、土地を建物が建てられる状態にするための造成工事も必要です。造成工事をしないと、豪雨の際に地盤が崩れるなどのリスクがあります。

以上が、太陽光発電設備を一から設置する際にかかる、主なイニシャルコストです。一方、ランニングコストは、太陽光発電設備を稼働するにあたって、継続的にかかる費用です。ランニングコストには、主に以下のものがあります。

太陽光発電設備を稼働させるうえで、草刈りや設備点検などのメンテナンスが欠かせません。太陽光発電設備のメンテナンスには、主に以下のものがあります。

これらのメンテナンス作業は、外注することも可能です。外注する場合、固定費としてメンテナンス費用がかかります。

太陽光発電投資ができる期間は「固定価格買取制度」で20年と定められていますが、この期間ずっと設備を稼働させるためには、途中でパワーコンディショナの交換が必要です。太陽光発電設備自体は20年以上もちますが、パワーコンディショナの寿命は10～15年ほどしかありません。

太陽光発電設備を設置する土地を借りる場合は賃料が、購入する場合は固定資産税がかかります。

太陽光発電設備の初期費用は高額ですから、多くの場合は金融機関で融資を受けて、投資を始めることになるでしょう。太陽光発電投資を続けるうえで、このローンの金利の支払いも必要です。

②被災により追加のメンテナンス費用がかかる可能性あり

また、太陽光発電設備は、地震や豪雨などの災害により被害を受けてしまうこともあります。設備が被害を受けて損傷したとき、補償を受けられるよう、損害保険への加入は必須です。保険に加入した場合、保険会社に支払う掛け金もランニングコストになります。

これらのランニングコストの額は、運用方法によっても大きく異なります。例えば、メンテナンスを外注せずに自社管理する場合なら外注費用はかかりませんし、自己資金だけで投資を始めるならローンによる金利の支払いは必要ありません。

このように、ランニングコストは自社に必要なものと不要なものを見定めたうえで、算出するといいでしょう。

（４）太陽光発電投資の利回りは全国どこでも同程度

太陽光発電投資の利回りは、地域間の差はなく全国どこでも同程度となっています。そのため、太陽光発電設備を設置する土地を選ぶうえで、利回りを気にする必要はほとんどありません。

２．不動産投資の表面利回りと実質利回りは？

ここまでの説明で、太陽光発電投資の利回りについて理解できたはずです。では次に、不動産投資の利回りについて説明していきましょう。

不動産投資も、太陽光発電投資同様、表面利回りと実質利回りがあります。不動産投資の場合、年間の表面利回りは、以下の計算式で算出できます。

「年間の満室時の家賃収入÷物件の購入価格×100」

不動産投資の場合、想定収入ではなく、購入した物件の部屋が1年間満室になった場合の収入をもとに表面利回りを求めるのが一般的です。表面利回りを求めるうえで、もう一つ基準になるのは物件の購入価格のみで、その他に必要なイニシャルコストは考慮されていません。

（１）不動産投資の実質利回り算出方法

一方で、年間の実質利回りは、以下の式で求められます。

「｛（空室率を加味した家賃収入－ランニングコスト｝÷（物件の購入価格＋その他のイニシャルコスト）×100」

実質利回りでは、満室時の家賃収入から空室率を考慮した想定家賃収入を算出し、そこからランニングコストを差し引きます。この値を、物件の購入価格も含めたイニシャルコストで割ることで、実質利回りが算出されます。

物件によって利回りがほとんど変わらない太陽光発電投資と違って、不動産投資の利回りはピンきりとなっており、1%の物件から15%を超える物件まで様々です。

（２）不動産投資のイニシャルコスト・ランニングコスト

太陽光発電投資同様、不動産投資の表面利回りと実質利回りを知るうえで、イニシャルコストとランニングコストに対する理解が必要です。ここでは、不動産投資におけるイニシャルコストとランニングコストについて説明していきます。

不動産投資におけるイニシャルコストには、物件の購入費用以外にも、主に以下のものがあります。

不動産会社を介して物件を購入する場合、仲介手数料を支払わなければなりません。仲介手数料の上限は、法律で以下のように決められています。

• ～200万円の物件…売買価格の5%＋税
• 200～400万円の物件…売買価格の4%＋2万円＋税
• 400万円～の物件…売買価格の3%＋6万円＋税

例えば、2,000万円の物件の場合、仲介手数料の最大額は税抜66万円です。また、不動産を所有したら、その物件の所有者が誰であるかを証明するための「登記」をしなければなりません。

登記は手続きが煩雑なので、司法書士に依頼するのが一般的です。そのため、司法書士に支払う報酬が必要になります。登記の際には「登録免許税」という税金もかかります。このほか、不動産を取得した際には「不動産取得税」も支払わなければなりません。

不動産投資のランニングコストには、主に以下のものがあります。

不動産投資をするうえで、購入した賃貸物件の管理をしなければなりません。管理の具体的な内容は、入居者のクレーム対応や、家賃の管理、マンションやアパートの共用部の清掃などです。これらは管理会社に委託できますが、この場合、管理委託費が発生します。

また、建物は年月とともに劣化していくため、建物の修繕やメンテナンス費用も必要です。不動産投資では、大規模な修繕に備えて、修繕費を積み立てておくのが一般的です。

さらに、不動産投資で購入した物件には、固定資産税もかかります。

（３）不動産は都心部に近づくほど利回りが低くなる

不動産投資をするうえでは、人口が多いぶん、地方より都市部のほうが賃貸契約をとりやすくなっています。しかし、都市部の物件は販売価格も高いため、利回りは低くなってしまいます。

（４）高利回り物件は客付けが難しい地方部に多い

都市部と違って、地方では表面利回りが10～20%と高い物件も多くなっています。しかし、これは多くの場合、物件が売れなくて、販売価格が低下しているのが理由です。

そのため、こうした物件は、工夫なしには借り手を見つけられない可能性が高いといえます。

３．利回りから考える太陽光発電投資と不動産投資の違い

ここまで、太陽光発電投資と不動産投資、それぞれの利回りについて説明してきました。両者の特徴は、それぞれ以下のとおりです。

• 太陽光発電投資…表面利回りは10%程度・地域差はなし
• 不動産投資…表面利回りは1～15%以上と幅広い・地域差がある

ここでは、これらの特徴を踏まえたうえで、両者の違いについて説明していきます。

（１）安定した利回りが期待できるのは太陽光発電投資

太陽光発電投資は、固定価格買取制度によって、1kWhあたりの売電価格が保証されています。そのため、売電収入が大きく減る心配がほとんどなく、20年という長期間にわたって安定した収益をあげられます。

ただし安定しているぶん、利回りを劇的に上げることはできません。

（２）戦略次第で大きく利回りを伸ばせるのは不動産投資

不動産投資は、太陽光発電投資と違って、安定した投資ではありません。なぜなら、不動産投資には空き室リスクがあるからです。

安定性こそないものの、不動産投資は戦略次第で利回りを高くすることも可能です。不動産投資で利回りを上げる方法には、以下のようなものがあります。

• ボロ戸建て投資をする
• 物件価値を高めて、高い家賃で貸す
• キャピタルゲインを狙う

「ボロ戸建て投資」は、戸建て投資の一種です。ボロ戸建て投資では、築年数の古い一戸建て住宅を格安で購入し、最低限のリフォームだけして格安で貸すというものです。借り手がつくかどうかは別にして、この方法なら高利回りも期待できます。

また、安く購入した住宅を改修することで物件価値を高くし、高い家賃で貸す方法もあります。

さらに、利回りとは異なりますが、不動産投資では「キャピタルゲイン」を狙うことも可能です。キャピタルゲインとは、投資によって取得したものを、購入時より高く売ることによって得られる利益です。購入した物件が買値より高く売れれば、その差額で利益を得られます。

このように、戦略によって利回りを上げたり、利益を得られるのは太陽光発電投資にはない不動産投資の強みです。

関連記事：【2019年】太陽光発電投資VS代表的な8つの投資！メリット徹底比較

４．安定利回りでコツコツ資産を増やすなら太陽光発電投資

太陽光発電投資と不動産投資には、それぞれメリットとデメリットがあります。

太陽光発電投資のメリットは、固定価格買取制度により、安定した収益を得られるという点です。一方で、利回りを劇的に高められないというデメリットもあります。

不動産投資は、戦略次第で利回りを大きく伸ばせる点がメリットです。ただし、空き室リスクがあるぶん、想定より利回りが低くなることも十分あり得ます。

そのため、安定してコツコツ資産を増やしたい方には太陽光発電投資が、自身の戦略で資産を増やしたいという方には不動産投資がおすすめです。