伸びしろあり！投資対象として魅力的な「土地付き太陽光発電」とは？

スマエネの「物件を探す」に掲載している物件情報では、運用にかかる具体的なコスト・収入をシミュレーションシートにまとめて、どれほど利益を得られるのか解説しています。

希望する価格・利回り・立地を入力するだけで、理想に近い物件をピックアップできるので、本記事とあわせてご参照ください。

[su_button url=”https://sma-ene.jp/property_search/” target=”blank” style=”soft” background=”#ef8585″ size=”10″ center=”yes” icon=”icon: check-square-o” onclick=”‘ga(‘send’, ‘event’, ‘search_click’, ‘contents’, ‘type1’);'”]スマエネで物件を見てみる[/su_button]

１．投資対象として魅力的な「土地付き太陽光発電」とは？

土地付き太陽光発電とは、太陽光発電設備と土地がセットになって販売されているものです。太陽光発電投資を自分で始める場合、売電を開始するまでに以下の手順を踏まなければなりません。

1. 土地の購入もしくは借地
2. 土地の造成工事
3. 太陽光発電設備の建設
4. 連系工事

「造成工事」は土地に設備を建てられるように整地するための工事、「連系工事」は設備を電線網に接続し、発電した電気を電力会社に送れるようにするための工事です。

これらの工事は、それぞれ別の業者や電力会社とやり取りするため、売電の開始までに時間と手間がかかります。その点、土地付き太陽光発電なら、各工程を販売会社が一括して担当してくれるため、手間がかかりません。

土地付き太陽光発電には、以下2つのタイプがあります。

• 売買型
• 賃貸型

ここでは、それぞれがどんなものかについて説明していきます。

（１）土地を買い取る「売買型」

売買型は、太陽光発電設備を設置する土地を購入するタイプの物件です。

売買型の物件の場合、土地の代金が購入価格に含まれているケースと、含まれていないケースがあります。そのため、売買型の物件を購入する場合、土地代が含まれているかどうかを必ず確認しておきましょう。

売買型の土地付き太陽光発電のメリットは、20年の売電期間が終わった後も、土地が資産として残る点です。売電期間を終えた後、その土地を使って、別の事業にも利用できます。

デメリットは、土地の購入代金がかかるぶん、初期費用が高くなる点です。初期費用が高いと、投資額の回収にも時間がかかってしまいます。

また、売買型の物件では、土地の購入代金のほかに固定資産税もかかります。売電期間が終わって、太陽光発電設備を撤去しても、土地を手放さないかぎり、固定資産税を支払い続けなければなりません。

（２）土地を借りる「賃貸型」

賃貸型は、太陽光発電設備を設置する土地を借りるタイプの物件です。

賃貸型のメリットは、土地の購入代金がかからないぶん初期費用が安くなる点です。ただし、毎月賃料が発生するため、運用経費は売買型より高額になります。

また、賃貸型では多くの場合、契約期間は売電期間と同じ20年間となっています。この場合、売電期間が終わったら、速やかに太陽光発電設備を撤去して、土地を地主に返却しなければなりません。

２．土地付き太陽光発電を始めるメリットは？

先ほども説明したとおり、土地付き太陽光発電は自分で始める場合に比べ、時間や手間をかけずに投資を始められます。これだけでも土地付き太陽光発電を選択する理由は十分ですが、この他にもまだまだ魅力があります。

ここでは、土地付き太陽光発電を始めるメリットについて説明していきましょう。

（１）メンテナンスを外注すれば運用の負担はわずか

太陽光発電は、設備を購入したらそれで終わりというものではありません。安定した売電額を継続して得るためには、メンテナンスが必要です。太陽光発電のメンテナンスには、主に以下のものがあります。

• 太陽光発電設備の点検
• パネルの清掃
• 施設内の草刈り

これらのメンテナンスを怠ると、発電量が減ったり、パネルが故障するなどの問題が発生します。

しかし、土地付き太陽光発電の物件のなかには、メンテナンス代金が販売価格に含まれているものもあります。こうした物件を購入すれば、メンテナンスまで販売業者に代行してもらえるため、手間がかかりません。

メンテナンス代金が含まれていない物件を購入した場合も、メンテナンスを別の業者に外注すれば、運用の負担はほとんどありません。

（２）融資を利用して大規模な投資を始められる

土地付き太陽光発電の購入には、多額の費用がかかります。自己資金だけで購入できる人は、ごく少数でしょう。

しかし太陽光発電投資を始めるにあたっては、金融機関から資金の借り入れができます。そのため、自己資金が少なくても、融資を受けることで太陽光発電投資を始められます。

現在では太陽光発電の認知度も高くなり、太陽光発電専用のローンを用意している金融機関もたくさんあるため、融資を受けるハードルは高くありません。

このように、融資を利用できる投資は限られています。外部資金を利用してここまでレバレッジをかけられる投資は、不動産投資と太陽光発電投資くらいしかありません。

（３）FIT制度により中長期的な安定利益を期待できる

太陽光発電投資の最大のメリットは、20年間安定して収益を得られるという点です。太陽光発電投資では、「FIT制度（固定価格買取制度）」により、発電量1kWhあたりの買取価格が決められています。

1kWhあたりの買取価格は、売電権を得た年によって異なります。設備容量10~500kWの産業用太陽光発電設備で、2019年に売電権を得た場合、1kWhあたりの買取価格は14円です。この価格は20年間変動しないため、長期にわたって安定した収益が得られます。この点が、収益が不安定な不動産投資との大きな違いです。

土地付き太陽光発電の物件はそのほとんどで、年間の利回りが10%前後となっています。利回りとは、投資額に対する利益率のことです。

年間の利回りが10%なら、土地付き太陽光発電の購入価格は10年で回収できるので、残り10年の売電収入から運用経費を除いたお金はそのまま利益となります。

（４）売電価格の高い物件も購入できる

先ほども説明したとおり、太陽光発電投資では1kWhあたりの買取価格が売電権を得た年によって違います。FIT制度が始まった2012年から2019年までの買取価格は、以下のように推移しています。

• 2012年…40円
• 2013年…36円
• 2014年…32円
• 2015年…29円
• 2016年…24円
• 2017年…21円
• 2018年…18円
• 2019年…14円

※設備容量が10～500kWの産業用太陽光発電設備の場合

このように、太陽光発電投資は始めた時期が遅いほど、1kWhあたりの買取価格が安くなっています。

しかし、土地付き太陽光発電の物件のなかには、すでに売電権を得ているものもたくさんあります。こうした物件を購入すれば、2019年から投資を始めても、1kWhあたり18円以上で売電可能です。

ただし、1kWhあたりの売電価格が高いからといって、必ずしも利回りが良いとは限りません。なぜなら、売電価格が高くても、物件の販売価格が高ければ、そのぶん利益は少なくなってしまうからです。

そのため、土地付き太陽光発電の物件は、1kWhあたりの買取価格よりも利回りに注目して選びましょう。

利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。表面利回りは想定売電収入と初期費用だけを考慮したもので、収支の指標としては現実的なものではありません。一方で、実質利回りは運用経費も加味して算出された、現実的な利回りです。

そのため、土地付き太陽光発電の物件を購入するなら、実質利回りの高い物件がおすすめです。

３．土地付き太陽光発電にデメリットはあるの？

ここまで土地付き太陽光発電のメリットについて説明してきましたが、もちろん、デメリットもあります。ここでは、土地付き太陽光発電のデメリットについて説明していきます。

（１）設備投資として多額の初期費用を必要とする

先ほども説明したとおり、太陽光発電投資を始めるには多額の初期費用がかかります。土地付き太陽光発電の販売価格は多くの場合、安くても2,000万円以上です。

ただし、こちらも先ほども説明したとおり、太陽光発電投資は融資を受けて投資を始められます。さらに、太陽光発電投資は他の投資と違って、安定した収益をあげられるので、リスクの小さい投資だといえるでしょう。

（２）利回りに直結するFIT制度・天候は操作できない

太陽光発電投資の年間の利回りは、以下の式で求められます。

「（年間の売電収入－運用経費）÷初期費用×100」

通常、利回りを高くするためには、売電収入を高くすることが重要です。太陽光発電投資で得られる売電収入は、発電量×1kWhあたりの売電価格で決まります。

しかし、このうちの1kWhあたりの売電価格は固定されています。発電量は太陽光発電設備がある場所の日射量によって決まりますが、日射量は天候によって大きく左右されるため、こちらもコントロールできません。

つまり、太陽光発電投資では収益額を決める2つの要素を、どちらも自分で操作できないのです。これは株式投資やFX、不動産投資など、他の投資との大きな違いです。

収益額の手綱を握れない以上、利回りを自力でコントロールできるポイントは「購入前」に集約されています。

４．土地付き太陽光発電は何を基準に選べば良いの？

太陽光発電投資では売電収入をコントロールできない以上、いかに利回りを高くできそうな物件を購入するかがポイントになってきます。売電収入以外で利回りを高くするためには、運用経費と損失を抑えることが重要です。

ここでは、この点を踏まえて、土地付き太陽光発電の物件を選ぶ基準について説明していきます。

（１）物件から自宅までの距離を確認する

土地付き太陽光発電の物件を選ぶうえで一つの基準になるのが、自宅から近いかどうかという点です。設備が自宅の近くにあれば、外注しなくても自分でメンテナンスができます。この場合、メンテナンスの外注費用がかからず、運用経費が安くなるため、結果的に利回りは高くなります。

メンテナンスを外注する場合も、自宅に近いかどうかは重要なポイントです。なぜなら、自宅の近くに太陽光発電設備があれば、不測の事態にもすぐに対応できるからです。設備に何らかの問題が起こっても、すぐに対応できれば損失額が少なく済むぶん、やはり利回りは高くなります。

（２）運用経費を加味したうえでの手残り

太陽光発電投資には、以下のように、様々な運用経費がかかります。

• メンテナンス費用
• 土地の固定資産税or賃料
• ローンの金利
• 損害保険の掛け金

これらのうち、損害保険の掛け金は、地震や豪雨などの災害によって太陽光発電設備が被害を受けた場合に備えてのものです。損害保険に入っておけば、太陽光発電設備が損傷しても、修理や修繕の費用を保険会社に補償してもらえるので安心です。

損害保険の掛け金も含めて、太陽光発電投資にかかる運用経費は決して安くありません。太陽光発電投資は安定した収益が得られるといっても、収益の大部分が運用経費で相殺されてしまっては意味がありません。

運用経費を払って手残りがほとんどない物件は、投資対象として選ぶべきなのか、考える余地があるといえるでしょう。

（３）依頼は全て信頼できる業者に任せる

先ほども説明したとおり、土地付きの太陽光発電は、土地の購入（賃貸）手続きから造成工事、建設工事や連系工事まで、売電が開始されるまでの全ての工程を販売業者が代行してくれます。

これは土地付きの太陽光発電のメリットでもありますが、その反面、リスクもあります。なぜなら、お金を支払った後で販売会社が倒産してしまった場合、各種手続きや工事が完了せず、莫大な損失を被ることにもなりかねないからです。

また、購入した物件の販売業者が、悪徳業者である可能性もゼロではありません。悪徳業者は非現実的な利回りを提示して、土地付き太陽光発電の物件を購入させてきます。この場合、実際の利回りが想定より大きく下回ることになるため、やはり損失が出てしまうでしょう。

こうした事態を避けるためにも、土地付き太陽光発電の物件は、信頼できそうな業者から購入するようにしましょう。その業者が信頼できるかどうかは、これまでの販売実績を見れば分かります。販売実績が多ければ、すぐに倒産する心配も、悪徳業者である心配もほとんどないといえるでしょう。

また、利回りについては、物件に記載されている数字を鵜呑みにするのではなく、自分でも収支シミュレーションをすれば、騙される心配はありません。

メンテナンスを外注する場合も、同様に実績が豊富で、信頼できそうな業者を選びましょう。いい加減なところに外注すると、きちんとメンテナンスをしてもらえず、発電量が落ちたり、設備が故障してしまう危険もあります。

関連記事：5分で詳しく解説！太陽光投資に不可欠な「O&M」とは？

５．土地付き太陽光発電はまだまだチャンスあり

太陽光発電投資は、年々1kWhあたりの買取価格が安くなっていることもあり、今から始めても遅いという声もあります。しかし、土地付き太陽光発電なら、すでに売電権を得ている物件が多いため、高い価格で売電することも可能です。

また、売電価格が下がっているといっても、土地付き太陽光発電の表面利回りは10%前後と、依然高い利益率を維持しています。そのため、これから太陽光発電投資を始めたからといって、遅すぎるということはありません。

土地付き太陽光発電は、まだまだ十分な利益をもたらしくてくれる、優良な投資案件だといえます。