陸屋根を使った太陽光発電投資は野立てより得？メリット・デメリットを解説

スマエネの「物件を探す」に掲載している物件情報では、運用にかかる具体的なコスト・収入をシミュレーションシートにまとめて、どれほど利益を得られるのか解説しています。

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１．陸屋根ってどんな屋根？

建設や建築に明るい方であれば、陸屋根がどのような屋根形状なのかがパッと思い浮かぶことでしょう。建物の屋根は一般住宅を含め、工場やビルなど用途に応じて10数種類あります。

まずは、通常よく見られる屋根形状について、太陽光発電との相性を交えながら紹介します。

（１）太陽光発電投資と相性のよい屋根の種類

10数種類ある屋根の中でも、太陽光パネルの設置に最適とされる屋根形状はそう多くはありません。もちろん、使われている屋根材や築年数、周囲の環境などの条件も考慮しなければなりませんが、ここでは形状に焦点をあてて太陽光発電と相性がよいとされる屋根を紹介します。

太陽光発電投資と相性のよい屋根①：切妻屋根

東西もしくは南北に切妻を設けた屋根で、一般住宅で最も多く見られる屋根形状のひとつ。工場や倉庫などでもよく見られます。

南面の切妻に設置もしくは、東西に切妻がある場合は南寄りの東西両面に太陽光パネルを設置することで発電量を稼ぐことができます。施工やメンテナンスがしやすいので、経済的に運用できる特長があります。

太陽光発電投資と相性のよい屋根②：寄棟屋根

切妻屋根と同じく、住宅の屋根でよく見られる形状です。切妻屋根と比べて、パネルの設置面積が狭くなってしまう傾向があります。

北側以外の3方位にパネルを設置する場合が多く、屋根面積を有効利用するためにパネルをパズルのように組み合わせます。そのため、設計や施工費が若干高くなってしまいます。

太陽光発電投資と相性のよい屋根③：片流れ屋根

工場や倉庫などでよく採用されている屋根形状のひとつです。最近ではモダンなスタイルの住宅で、片流れ屋根がよく見られるようになりました。

南側に屋根の傾斜が流れていれば理想的です。切妻屋根と同じく施工性に優れているので、高いコストパフォーマンスが特長です。

太陽光発電投資と相性のよい屋根④：陸屋根

立方体建造物の屋根。平たいコンクリート床が一面に広がっているので、太陽光パネルが容易に設置できます。

陸屋根には傾斜が無いので、レール架台の設置が必要です。そのため、他の屋根形状と比較すると架台の費用が発生します。ただし、パネルの向きを自由に設計できるので大きな発電量を稼げます。

また、陸屋根部分の面積が広ければ高圧連係も可能で、パワーコンディショナや高圧受電盤（キューピクル）も屋根上に設置することが可能です。地上設置のような感覚で施工できるため、とても安全です。

２．陸屋根に太陽光発電所を設置する7つのメリット

ビルや倉庫などの陸屋根を利用した太陽光投資は、野立ての太陽光投資には無いメリットが多くあります。

建物の仕様でメリットの濃度も変わりますが、ここでは陸屋根で太陽光発電を行うときに得られる共通のメリットについて紹介します。

（１）太陽光発電所の施工が行いやすい

陸屋根は傾斜がない安定した平場なので、作業員が安全に作業できます。段取りが組みやすく、多人数で作業ができるため連係までのスケジュールに余裕がない場合でも、短い工期で引き渡してもらうことが可能です。

ちなみに、施工速度が速いことは施工費にも大きく関わってきます。杭基礎のような大掛かりな基礎工事が免れることもあり、施工費は野立ての発電設備と比較して3～4割程度は安くなります。

（２）太陽光発電所の点検やメンテナンスがしやすい

施工のしやすさと同様に、完成した設備の点検やメンテナンスも容易に行うことが可能です。

一般的な陸屋根設置の場合、パネルの高さを低くします。そのため視認性がよく、細かな箇所をすみずみまで点検できるメリットがあります。

（３）野立ての太陽光発電所よりも防犯性が高い

野立ての太陽光発電所に比べ、防犯性が高いことも大きなメリットのひとつです。

人の目につきにくい位置に発電設備があり、容易に侵入できないことから、盗難やイタズラなどの被害は皆無といえるでしょう。

（４）太陽光発電所に浸水や土砂災害の被害が及ぶ心配が少ない

大雨は太陽光発電にとって最も気がかりな気象現象です。特に昨今のゲリラ豪雨では、多くの浸水被害や土砂崩れなど、太陽光設備に深刻な被害をおよぼしています。

その点、陸屋根設置は排水設備がしっかり整っているため心配ありません。

（５）太陽光用地の造成費用がかからない

当然のことですが、陸屋根に太陽光発電設備を設置するにあたり、造成工事の必要はまったくありません。太陽光設備における初期費用の中で、土地の造成費用は大きなウエイトを占めます。

初期費用が抑えられることは投資をする上で大きなメリットといえるでしょう。また、面倒な除草作業も不要なため、ランニングコストも縮小できます。

（６）固定資産税がかからない

既存する建物の陸屋根に設置する場合、太陽光発電設備を設置したからといって、固定資産税の税額が増えることはありません。ましてや、別途で固定資産税が請求されることもありません。

逆に、耕作放棄地や山林の伐採地に太陽光発電設備を設置した後は、登記上の地目とは別に課税用の地目が設けられてしまうため、固定資産税が増税請求されます。20年間の運転期間を考えると、固定資産税が収益に与える影響は大きいといえるでしょう。

（７）買取期間後は自家消費用としても利用できる

建物の屋根に設置することから、買取期間が終わった後も発電設備を利用して、建物で電気を消費させるシステムを再構することが可能です。

野立ての発電設備であれば解体や処分が主だった末路ですが、建物に付属した発電設備の場合、再利用できる価値が残されます。

３．陸屋根に太陽光発電を設置する4つのデメリット

陸屋根設置にはメリットがある反面でデメリットも存在します。双方をよく理解した上で検討すれば、おのずと設計段階や運転中に気を配らなければならない点に気付くはずです。

（１）アンカーボルトによる固定ができない

陸屋根には一般的な屋根のような傾斜がありません。そのため雨が降った際に、雨水がコンクリートに滲みこまないよう特殊な防水加工が施されています。

もしも陸屋根にドリルで穴をあけてしまうと、折角の防水加工の効果が損なわれてしまい、雨漏りの原因となってしまうのです。よって、陸屋根に太陽光の架台を設置する際には、アンカーボルトやコンクリートビスなどを用いて固定することができません。

そうなると、突風や台風によってパネルが煽られたり、飛ばされることが懸念されます。そのため、ほとんどの陸屋根設置ではコンクリートの置き基礎を敷き、その上に架台を固定します。置き基礎の重量を利用した強風対策ですが、不安は完全には解消されません。

（２）建物の老朽化にともなう解体が必要

新築もしくは築後、数年程度しか経っていない建物なら問題ありませんが、築30年以上経ったビルや工場などの陸屋根は建物の老朽化が心配です。

そのため、買取期間の20年間で建物を解体するような事態が起きないか、しっかり見極める必要があります。

（３）野立ての太陽光発電所よりも災害リスクが大きい

野立てのような独立した太陽光発電設備と異なり、建物の屋根に設置する以上は地震や火災などのリスクが高まります。当然、発電設備には損害保険の加入は必須ですが、保険料の掛け金が高くなるパターンが多いようです。

検討段階のうちに損害保険会社に相談しておくとよいでしょう。

（４）気温上昇による発電効率の低下

ビルや工場などの陸屋根は鉄筋コンクリート造なので、日光の照り返しによってパネルのバックシートが熱くなってしまいます。特に真夏の時期は、陽炎がたつほどの熱を帯びてしまうのです。

太陽光パネルは、気温が25度を超えて上昇を続けるごとに発電効率が下がる性質があります。そのため、野立てで設置した発電設備と比べると、真夏の発電量が若干低くなる恐れがあります。

ただし、投資効果にどう影響するかは年間を通して判断する必要があるため、事前のシミュレーションの正確さが求められるでしょう。

４．陸屋根に設置する時に注意するポイント

太陽光投資として、陸屋根を利用する主なメリットやデメリットについて理解できたと思います。多様なメリットはあるのですが、手放しでそれらのメリットが得られるという訳ではありません。反対にデメリットを回避して、損害をなくすこともできます。

ここではメリットの獲得を含め、デメリットを回避するためには何が必要なのか？また、注意を払うべきポイントについて解説します。

（１）現地調査と設計はしっかりと行う

陸屋根設置に限ったことではありませんが、特に既存の陸屋根を利用して太陽光投資を行う場合において事前の現地調査は必須です。

建築図面のみでアレコレ判断してはいけません。必ず設計者とともに現地に入り、劣化原因による修繕や手を加えなければならない箇所がないか、細かく目視する必要があります。施工方法や材料は何種類もあります。現状にあった材料や施工方法が選択できれば、無駄な出費を抑えられるでしょう。

①太陽光発電所を設置する際の注意点

設計の初期段階において、パネルの配置を決めるレイアウト図を作成します。そのときに注意する点として、パネルを敷き詰め過ぎないことが挙げられます。

広くて平坦な屋根を一見すると、一面にパネルを敷き詰めて発電量を稼ぎたくなる気持ちになるものですが、運転後のメンテナンスに支障がないようにレイアウトしましょう。また、陸屋根設置のレイアウト設計のときに注意をしなければならない重要な点として、梁の位置があります。

梁は、建物の強度を保つ重要なものです。しかし、最上階となる陸屋根は階下と違い、それほど強度を必要としません。

そのため階下よりも小さな梁であったり、最小限の強度を持たせる程度に省力されています。太陽光発電設備を設置することで陸屋根にかかる負担を計算し、しかるべき場所に設置するよう設計する必要があります。

（２）防水処理の状態と排水設備の能力を確かめておく

デメリットの章で説明したとおり、陸屋根は雨水がコンクリートに滲み込まないよう特殊な防水加工が施されています。

陸屋根の防水加工は永久的なものではないため、経年劣化によってその効果は薄れてきます。そのため比較的、築年数が長いビルなどの陸屋根に設置を検討するのであれば、重々に調査しておく必要があります。

なぜなら陸屋根設置ではほとんどの場合、パネルを低い位置に据えるため、後に防水の修繕ができなくなるためです。そのため、事前に防水処理された今の状態を確認し、必要であればパネルを設置する前に修繕しておくと安心です。

①パネルの設置後に関する効果・確認ポイント

パネルが設置されれば、パネルが屋根を保護する役目を果たすため、陸屋根の劣化を鈍化する効果が期待できます。

排水設備の確認も怠ってはいけません。陸屋根には四隅だけでなく、その面積に応じて数か所に雨水用の排水口が設けられています。ゴミや落ち葉で目詰まりしていないか、また豪雨にも対応した排水設備となっているか確認しておきましょう。

前述したように、パネルは低い位置に設置することがほとんどです。豪雨時に排水が追い付かず、短時間でも屋根上に雨水が溜まってしまうとパネルやケーブルが浸水する危険性もあります。漏電や感電の事故は大きな損害を招きますので、しっかりと確認しましょう。

（３）築年数と買取期間を照合する

築年数が長くても、その構造や日照条件など魅力的な物件はたくさんあります。しかし、運用開始から20年間という期間が担保できる物件でなければ、投資用に適した物件とは決していえません。

太陽光パネルを設置したときに、屋根にかかる重量の負担は相当なものです。築後、数十年も経過したビルの陸屋根は、表面のコンクリート部分だけでなく内部の鉄筋もかなり劣化していることが予測できます。

運用開始して早々にビルを解体するようでは、投資に失敗したといっても過言ではありません。

（４）建築基準法には違反しないか？

ビルなどの陸屋根に設置する投資用としての太陽光発電設備は、一般的な住宅屋根に設置するものに比べ、規模や仕様なども大きく変わります。果たして、大きな規模の陸屋根設置は建築基準法に抵触しないのでしょうか？

これについては、長く建築業界においても議論されてきました。というのも、従来の建築基準法では太陽光パネルの陸屋根設置に関する規定がなく、また太陽光発電設備が建築物として見なされていなかったためです。

しかし、買取制度がスタートして間もなく、太陽光パネルの陸屋根設置が急激に普及したことを受け、国土交通省から平成24年4月に陸屋根設置に関してお達しが出されました。

その中には、以下のように記載されています。

出所：国土交通省「既存建築物の屋上に太陽電池発電設備を設置する際の建築基準法の取扱いについて」

つまり、陸屋根（通達では屋上と記載）に設置する太陽光発電設備は、建築設備と見なすので、建築基準法の関係規定に適合させなければならない、ということです。

ただし2項目にあるように、メンテナンス以外においてパネル下に人が入ったり、物を格納する目的がなければ建物の増築には該当しません。建築の増築と見なされれば建築基準法に則った構造が求められますが、太陽光発電設備の場合はその必要がなくなるという訳なのです。

しかし、これはあくまで建築基準法に則った見解です。投資物件としてみるなら、建物に悪影響をおよぼさず、また設備自体も安全に運転することが求められます。

その点を考えると、なるべく設計の段階で、ビル建築に詳しい建築士からのアドバイスをもらい計画を進めるほうが賢明といえるでしょう。

５．太陽光発電の陸屋根の賃貸ビジネスについて

自社でビルや倉庫などを所有している方以外でも、陸屋根設置で太陽光投資を行っている方は多くいます。つまり、陸屋根を賃借しながら運用している訳です。

陸屋根の賃貸ビジネスのほとんどは、不動産会社や太陽光物件を企画販売する会社が仲介者となり、所有者と締結するシステムです。そのため、賃貸契約書の中身をきちんと理解していなければ、後々にトラブルとなる恐れがあります。

ここでは、契約内容における注意すべきポイントについて触れていきます。

（１）賃借期間と契約解除の条件を確認する

賃貸契約書には必ず賃借期間が明記されます。発電設備が運転を開始してからの買取期間が20年なので、単に賃借期間を20年としがちです。

しかし設計や施工（手直しなども含む）、また系統連係までにかかる期間をきちんと把握して、賃借期間を設定なければなりません。

また、数年ごとの自動更新で契約した場合、貸主の都合で契約が解除される可能性が考えられます。運用の途中で契約解除となれば、大きな痛手を負うことになります。

賃借期間も含め、契約解除となる条件についてしっかり明記されているか確認しましょう。

（２）固定資産税の棲み分け

陸屋根の貸主によっては、固定資産税を按分するよう求めてきます。野立てで利用される耕作放棄地などでは、固定資産税は借主である太陽光オーナーが全額負担することがほとんどです。

しかし、ビルの陸屋根を借りる場合とそれでは物件の性質がまったく異なるので、要求された際の判断に困ってしまいます。そんな場合は安易な即答を避け、収支バランスにどの程度の影響があるかを確認した上で交渉に臨むことです。

そもそも陸屋根の賃貸ビジネスは、貸主と借主の双方に利益をもたらすもの。独り勝ちを狙っていては、良好な関係が維持できず投資そのものに悪影響を与えかねません。誠意をもって対応することを心がけましょう。

（３）貸主がリスクや制限を理解しているか

陸屋根の賃貸には、当然ながら貸主にもリスクや制限が発生します。後にトラブルとならないよう、貸主に承知してもらうには賃貸契約書に細かく明記されていることが理想的です。

①建物の躯体に金物や機器を固定する

陸屋根設置では、太陽光パネルを屋根に乗せることに気をとられがちですが、そればかりではありません。低圧連係では、電力メーターや送電線の固定金具などを建物の躯体に固定する必要があります。

その際、アンカーボルトやコンクリートネジを使うため躯体に穴を開けます。貸主には躯体にかかる負担について承諾を得ておきましょう。

②発電所の内部に入場できない

太陽光発電設備の全般でいえる事ですが、関係者以外が発電所内に立ち入ることは原則禁止です。いくら所有者とはいえ、太陽光オーナーの許可を得ずに発電所内に立ち入りできないことは承諾してもらわなければなりません。

③防犯上のリスクが高まる

設備の運転がはじまると、メーターの検針や点検作業員など、様々な人が出入りすることになります。陸屋根に上るためには、建物内に入らなければなりません。そういう意味において、貸主にとっては防犯リスクが高まるといえるでしょう。

当然、出入り業者に対して注意喚起し、貸主の負担にならないよう配慮する必要があります。

６．太陽光発電の売電期間と陸屋根の耐用年数

太陽光発電の買取期間は運転開始から20年。陸屋根に設置した場合に、果たして鉄筋コンクリート造の建物は、買取期間の終了まで耐用するのでしょうか？

国税庁によると、鉄筋コンクリート造マンションの「法定耐用年数」を47年と定めています。「47年も耐用年数があるなら問題ない」と思われるかも知れませんが、それは間違った認識です。

法定耐用年数とは、税制上において減価償却率を算出するための数値であって、実際の建物の寿命とはまったく別のものなのです。

①統計データと実際の寿命は異なる

鉄筋コンクリート造の建物において、新築から解体までの実際の年数は平均して「37年」という統計データがあります。このデータを参考にするなら、築後17年以上過ぎた物件は20年の買取期間を満了させることが困難になると予想できます。ましてや、太陽光発電設備を設置することで建物にかかる負担も加味しなければなりません。

一方、近年では鉄筋コンクリート造に限らず、長寿命化の研究が進み採用されている建物も多く存在しています。その中には、理論上で100年以上という長寿命のものもあります。

いずれにしろ、新築物件に越したことはありませんが、陸屋根設置を検討する上で、概ねの余命を予測するための調査は必要です。

関連記事：屋根貸し太陽光発電とは？概要や契約書の注意ポイントを徹底解説

７．建物の解体後も同じ場所で運転は再開できるのか？

もしも建物の劣化が原因で解体しなければならなくなった時に、建物の解体後に同じ場所で売電を再開することは可能なのでしょうか？結論からいうと可能です。ただし、建物の解体や再建設の期間中に売電期間が保留される訳ではありません。

その期間は売電量「0」で経過することになります。では、建物を解体した後に再建設をしない場合、同じ場所に野立ての発電設備として売電することは可能なのでしょうか？

こちらも可能です。固定買取制度では、申請時の設置場所（住所）に対して厳格に管理されていますが、設置の形態については制限を設けていません。

ただし、どちらの場合にしろパネルやパワーコンディショナなどの仕様が変更されたり、発電容量を増減することで買取価格が下がったり、場合によっては認定が取り消されることもあります。

建物の解体による売電の再開前には、事前に管轄の電力会社や資源エネルギー庁などの関係機関に確認、相談するようにしましょう。

８．メリットを活かせば陸屋根の太陽光発電投資は魅力的

陸屋根での太陽光投資には、野立てには無いメリットが多く、とても魅力的です。しかしその反面で、デメリットやリスクなどがあることを忘れてはいけません。

計画の段階から細かな部分にも気を配り、できるだけ多くのリスクを想定して対策を講じることが大事です。建物の構造設計に詳しい専門家の協力を仰ぎ、慎重に進めていけば陸屋根設置のメリットを最大限に活かした運営ができるでしょう。